نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشجوی کارشناسی ارشد برنامه‌ریزی شهری، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران، ایران.

2 استادیار، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران، ایران.

چکیده

رشد جمعیت شهرها و شهرنشینی مدیران و نظریه‌پردازان شهری را در پی راه‌حل‌های درست توسعه شهری سوق داده است. در دو دهه 1980 و 1990 میلادی بازتوسعه اراضی متروکه در زیرمجموعه سیاست توسعه درون‌زا مطرح شد. این سیاست به بازتوسعه پهنه‌های درون شهرها که آلوده، روبه‌زوال، متروکه و دارای پتانسیل‌هایی نظیر تأسیسات - تجهیزات شهری هستند، می‌پردازد. این مقاله بر محور سنجش ظرفیت بازتوسعه اراضی متروکه (نمونه موردی: اراضی صنعتی – کارگاهی شهر یزد) شکل‌گرفته است. روش آن توصیفی _ تحلیلی می‌باشد. ابتدا معیارها و شاخص‌های مناسب از مبانی نظری استخراج ‌شده‌اند. سپس معیارها و شاخص‌ها با استفاده از تکنیک دلفی و فرآیند تحلیل شبکه‌ای (ANP) در نرم‌افزار Super Decision وزن‌دهی شده‌اند. در گام بعدی نمونه‌ها بر اساس وزن معیارها در نرم‌افزار ARC GIS موردبررسی و در آخر ظرفیت باز توسعه اراضی در 5 دسته (قابلیت بسیار بالا، قابلیت بالا، قابلیت متوسط، قابلیت پایین و قابلیت  بسیار پایین) حاصل شده است. نتایج نشان می‌دهد که قطعه‌های زمین موجود در بافت میانی و مرکزی شهر یزد دارای قابلیت توسعه بسیار بالا و بالا می‌باشند. در بین این قطعه‌های زمین، قطعه‌هایی با دسترسی مناسب به معابر و متروکه از قابلیت توسعه بسیار بالا برخوردار می‌باشند. بنابراین به ترتیب موقعیت در شهر، آمادگی مالک (وضعیت فعالیت)، دسترسی به معابر و مساحت دارای اهمیت هستند. همچنین نسبت پایین مساحت اراضی با قابلیت توسعه بسیار بالا به کل اراضی (35.8%)، نشان‌دهنده ظرفیت پایین باز توسعه می‌باشد؛ در حالی‌که توسعه مجدد این اراضی می‌تواند سرزندگی و پویایی دوباره بافت‌ پیرامون را به دنبال داشته باشد.

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

Evaluation of Capacity Redevelopment of Abandoned Lands(Case study: Manufactory - Industrial Land city of Yazd)

نویسندگان [English]

  • Fatemeh Karimi 1
  • Samaneh Jalilisadrabad 2

1 M.Sc. Student in Urban Planning , School of Architecture and Environmental Design, Iran University of Science and Technology, Tehran, Iran.

2 Asisstant Professor, School of Architecture and Environmental Design, Iran University of Science and Technology, Tehran, Iran.

چکیده [English]

Extended Abstract
Introduction: Population growth of cities and urbanization has led themanagers and urban theorists to find possible and correct solutions for urban development. In the 1980 and 1990, Abandoned redevelopmentwas raised in subset endogenous development policy.The policy addresses the redevelopment of zones within cities that are polluted, battered, abandoned. These zones have potentials such as access to equipment and facilities urban. In practice, the redevelopment of these lands may be associated with challenges such as: type of ownership, accessibility and economic viability, etc. Measuring their redevelopment capacity and ranking can be one of the important planning steps in order to return these lands to the urban development cycle.
Problem statement: In the past, the city of Yazd had factories and Manufactory with industrial activities that were located within the city due to the growth and expansion of the city. Currently, these sites are Abandoned and have environmental pollution. These sites lead to many social, economic, environmental, and landscape issues, such as reduced social security, lack of Sense of belonging, Decline in the desire to settle around these lands, devaluation of land, municipal waste disposal sites, extinct wall, Spatial discontinuities, Therefore, the main purpose of this paper is evaluation of capacity redevelopment of Abandoned (with Former land use Manufactory - Industrial Land) in city of Yazd.
Methodology: This research is applied. The research employed descriptive-analytical research method, the data collection methods were documentary studies and interviews. Delphi, ANP, Super Decision and Arc GIS software were employed for data analysis. In the first step, the criteria and index are extracted from theoretical literature. The criteria and index have been scored by Delphi method and according to weight of each criterion is defined the ANP method in the Super Decision software, In the next step, industrial zones of Yazd city were recognized on the basis of weighted criteria in Arc GIS software. Finally, Yazd industrial zone redevelopment capacity has been achieved in 5 classify (very high development capability, high development capability, medium development capability, low development capability and very low development capability).
Findings and Conclusions:Redevelopment of Lands is a complex and multidimensional process that takes place in environmentally-deprived sites that have urban facilities and infrastructure. This process requires supportive laws and regulations, social participation of owners, citizens, and attention to outreach projects. Most redevelopment projects are costly at first, but if redeveloped to suit the site's features properly, it will in the long run bring economic benefits. This approach can respond to cities' need for growth and development as a result of population growth and urbanization and inappropriate use of urban land, leading to good land management, it also brings vitality, dynamics, social identity and quality of life back to urban inefficient areas and contexts. According to the results of the network analysis process in Super Decision software, the following criteria are prioritized: 1-Site status with 0.451 significance, 2- Economy with 0.387 coefficient, 3- Infrastructure with 0.161 coefficient, among sub-criteria. Respectively city position (0.223), owner readiness or activity status (0.220), access to network of passages (0.118), quality of buildings (0.117), area (0.114), ownership (0.094), price (0.036), access to public transport (0.033), burnout status (0.027) and access to utilities (0.013) are significant. Among the sub-criteria. Respectively city position (0.223), owner readiness or activity status (0.220), access to network of passages (0.118), quality of buildings (0.117), area (0.114), ownership (0.094) price (0.036), access to public transport (0.033), burnout status (0.027) and access to utilities (0.013) are significant. The results show that the number of pieces in the middle and central texture of Yazd have very high and high development capability which indicates the high importance of the location in the city.Among these pieces, piecesenjoy a very high development capability which have the best condition of access to the pathways and the abandoned conditionTherefore, location in the city, owner preparedness (activity status), access to passages and area are of high importance factor respectively.Also, the low ratio of highly developed land area to total land area (35.8) indicates low capacity of manufactory - industrial lands for redevelopment. These results can help urban planning and management to prevent the unnecessary growth and expansion of the city in the future and to mitigate the low density and dispersal of the city.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Abandoned Lands Redevelopment
  • Manufactory- Industrial Land City of Yazd

احمدی، بهمن.(1392). بهره گیری از اراضی قهوه ای، گامی در راستای ارتقای عملکردی محلات شهری؛نمونه موردی: محله کشتارگاه ارومیه، مجموعه مقالات اولین همایش ملی جغرافیا، شهرسازی و توسعه پایدار.تهران: دانشگاه صنعت هوایی.

اسمعیلی پور، نجما، علمی، سوگند.(1393). فرصت ها، چالش ها و شیوه های مداخله در زمین های قهوه ای در محله حاشیه نشین کشتارگاه یزد. مجموعه مقالات ششمین کنفرانس ملی برنامه ریزی و مدیریت شهری با تاکید بر معیار های شهر اسلامی. مشهد: شورای اسلامی شهر مشهد.

انجمن شهرسازی آمریکا.(1391) .استانداردهای برنامه ریزی و طراحی شهری، تهیه طرح و انواع طرح ها (ترجمه جامعه مهندسان مشاور ایران). تهران: دفتر نشر معانی.

آیینی محمد، اردستانی زهرا السادات. (1388). هرم بازآفرینی و مشارکت مردم،معیار ارزیابی برنامه های توسعه درون شهری (نمونه موردی: رویکرد قانون ساماندهی و حمایت از تولید وعرضه مسکن به بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری). مجله علمی- پژوهشی هویت شهر، 3(5)، 47-58.

برک پور ناصر، بهرامی صدیقه.(1390). قابلیت سنجی توسعه ی مجدد در بافت های ناکارامد شهری مطالعه موردی محله انبار نفت منطقه 11 تهران. فصل نامه مطالعات شهر ایرانی اسلامی،1 (14)، 71-90.

تقوایی، علی اکبر، ضابطیان طرقی، الهام و عسگری زاده، زهرا. (1395). بکارگیری فناوری های نوین درتوسعه ی مجدد زمین های قهوه‌ای. نمونه موردی: مسیل کن. فصلنامه علمی-پژوهشی نقش جهان، 6 (3)، 15-25.

حبیبی، محسن، مقصودی ملیحه. (1391). مرمت شهری. تهران: موسسه انتشارات دانشگاه تهران.

رضایی، مریم، ابراهیم زاده، عیسی، رفیعیان، مجتبی. (1396). بررسی سنجش راهکارها و سیاست های موسسه در مدیریت اراضی رها شده شهری نمونه مورد شهر ایلام، مجله آمایش جغرافیای فضا، 7 (26)، 145-162.

زنگنه شهرکی، سعید، هروی، مجید، کاویانی، آزاده. (1391). تبیین جامع برعلل و عوامل موثر بر پراکنش افقی شهرها مطالعه موردی شهر یزد. نشریه تحقیقات کاربری علوم جغرافیایی، 12(25)، 173-193

زیاری کرامت الله، ابراهیمی، محمد، آروین، محمود، علوی، سیدعلی. (1395). ظرفیت ﺳﻨﺠﻲ ﻛﺎﻟﺒﺪی ﺑﺎﻓﺖ ﻣﺮﻛﺰی ﺷﻬﺮﻫﺎ ﺑﻪ ﻣﻨﻈﻮر ﺗﻮﺳﻌﺔ میان‌افزا (مطالعه موردی: شهر میناب). نشریه مطالعات نواحی شهری ، 3 (3)، 63-78.

عبادی میثم، خستو مریم.(1394). سنجش ظرفیت باز توسعه اراضی رها شده اسلام شهر با استفاده از GIS. مجموعه مقالات سومین کنگره بین المللی عمران، معماری و توسعه شهری. تهران: دانشگاه شهید بهشتی.

-علیمی سوگند، اسمعیلی پور نجما. (1395). برنامه ریزی زمین های قهوه ای در محله حاشیه نشین کشتارگاه یزد با رویکرد بهبود وضعیت اقتصادی (پایان نامه دوره کارشناسی ارشد برنامه‌ریزی شهری)، دانشکده هنر و معماری، گروه شهرسازی، دانشگاه یزد، ایران

نوذری ناصره، اسمعیلی پور نجما. (1396). رتبه بندی اراضی قهوه ای مستعد تامین مسکن و راهکارهای ارتقا انگیزه سرمایه گذاران بخش خصوصی در ان (نمونه موردی: شهر بجنورد) (پایان نامه دوره کارشناسی ارشد برنامه‌ریزی شهری)، دانشکده هنر و معماری، گروه شهرسازی، دانشگاه یزد، ایران

Ahmad, N, Zhu,Y, Ibrahim,M, Waqas,M, Waheed,A(2018). Development of a Standard Brownfield Definition, Guidelines, and Evaluation Index System for Brownfield Redevelopment in Developing Countries: The Case of Pakistan. Sustainability. (10).

Allan, S.H. (2001). Managing Maryland’s Growth: Models and Guidelines for Infill Development. Maryland Department of Planning.

Aly, S.S., & Attwa, Y.A. (2013). Infill Development as an Approach for Promoting Compactness of Urban form. Sustainable Development and Planning VI. 455-466

American Planning Association (APA). )2011). Creating community- based brownfield redevelopment strategies, US,

Banihashemi, O., Server, R., & Ziary, Y. (2014). Infill Development at Urban Texture Worn (Case Study: Khani Abad Neighborhood). Quarterly Geographical Journal of Territory. 10)40), 41-54

Bardos, R. Paul, et al. (2016). Optimising value from the soft re-use of brownfield sites. Science of the Total Environment, 769–782.

Caves, R. (2005). Encyclopedia of the city, London & UK: Rout ledge Press, City-Parish Planning Commission (CPPC). (2004). Infill Development. Baton Rouge. Louisiana, CPPC Information Bulletin Number 43

Comprehensive Infill Guideline. (2015). Prepared by BS Partnership in Municipalities across the Province of Ontario for Low-rise Residential Developments

Cowan, Robert. (2005). the Dictionary of Urbanism, London, Street Wise Press

Enger, S.C. (1997). Infill Development Strategies for Shaping Livable Neighborhoods. Municipal Research & Services Center of Washington (MRSC) Report, (38)

Environment Protection Agency (EPA). (2015). Attracting Infill Development in Distressed Communities: 30 Strategies. Office of Sustainable Communities. 230-R-15

EPA-Environmental Protection Agency. (2011). Brownfield’s showcase community fact sheet, Available at.

Fang fang, cheny. (2007). recovering urban land: a framework to improve brownfield redevelopment Practices case of Shenzhen, China.

Florida Department of Community Affairs. (2003). City of Dania Beach Urban Infill and Redevelopment Area Plan.

Ling, X. (2008). Exploring the potential application of brownfield redevelopment in Dalian, China, Based on Municipal Experiences in Ontario, Canada. Waterloo Ontario, University of Waterloo: A thesis presented to the University of Waterloo in fulfillment of the thesis requirement for the degree of Master of Arts in Planning.

Listokin, D., Walker, C., Ewing, R., Cuddy, M., & Cander, A. (2006). Infill Development Standards and Policy Guide. New Jersey Department of Community Affairs (NJDCA) Division of codes and standards.

McConnell, V., & Wiley, K. (2010). Infill Development: Perspectives and Evidence from Economics and Planning, -Discussion Papers. Washington, DC 20036.

NCSL. (2010). Brownfields Overview Page, downloaded from: National Conference of State Legislatures.

Northeast–Midwest. (2001). Strategies for Successful Infill Development. Congress for New Urbanism.

Otak. (1999). the Infill and Redevelopment Code Handbook. Transportation and Growth Management Program -Oregon Department of Transportation, Oregon Department of Land Conservation and Development, Retrieved from: Http://www.oregon.gov/LCD/docs/publications/infilldevcode.pdf

Pizzol,  L,  Zabeo,A,  Klusacek,  p,  Gritto,  A,  Frantal,B, Martinat,  S,  Kunc,  J,  Osman,  R,  Bartke, S, .(2016). "Timbre brownfield priorization tool to support effective brownfield regeneration", journal of environmental management, 166, 178-192.

Tarawneh, D. (2015). Brownfield landscapes of Amman: Defining typologies of unnamed terrains. Transform. Urban Character Arab. Cities since Late Last Century, 90, 90.

Wurtzler, G, DiLuigi, D. (2007). Brownfield’s, Greenfields and gray fields Environmental issues in real estate.

Yilun, L, A-Xing,Z, Jingli, W, Wenkai, L, Guohua, H, Yueming, H. (2019). Land-use decision support in brownfield redevelopment for urban renewal based on crowdsourced data and a presence-and-background learning (PBL) method. Land Use Policy, 88.